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房子严重过剩”局面已经出现,未来房价如何走真相大白了

2019年04月28日 10:04来源:楼市奇说行业动态责任编辑:huangxue

房子严重过剩”局面已经出现,未来房价如何走真相大白了

看到一个专家说,过去买房因为有政策支持的确可以发财致富,但如果现在还在高点去倾尽所有付首付贷款买房,无论投资还是自住都是不明智的,尤其是工薪阶层家庭,因为下单的那一刻,就等于接过了房地产的杠杆风险。

这话我是非常赞同的,自“房住不炒”提出之后,其实中国很多房子就顷刻失去了投资价值,包括一二线的一些房产,看似很抢手实际上没有价值可言,因为是炒作把价格推高的,所以还做着买房坐等升值暴富的春秋大梦是不切实际的。过去这十年,中国房地产迎来了井喷发展,这期间国家也动用过各种手段鼓励大家买房,比如信贷优惠、首付降低、无购房门槛等,但是再看眼下,无论是信贷还是调控都在拼命收紧,释放的信号就非常明确了,房子的投资属性要压下来,还老百姓一个良性的商品房交易市场。最主要的是房地产吸纳了太多资金,对实体制造业形成了严重的挤压。

我一直都认为,中长期看,中国99%的房子还会涨价,一方面是对中国经济的自信,另一方面从过往看确实如此,过去三十年,有二十五个年头房价是上涨的,即便中间有几次小幅下跌,但最后都被更大的涨幅覆盖掉了。但有一句话应该能打醒很多人,那就是“我更加确信未来95%的房子是没有投资价值的”,顶多跑得赢通胀,这些房子根本没有必要费尽心机去抢去争,因为买回来也是钢筋混泥土的空壳,它不会像过去那样快速增值让你暴赚让你爽了。而且真的会像曹德旺所说,这些房子出卖无人接手,靠租至少要几十上百年才能收回成本。

3分赛车因为中国已经开始进入“人少房多”的局面了。过去房子快速升值涨价,大家都必须要拥有,因为它是稀缺商品,但如果我告诉你中国“房子比人多”的时候,你还会认为房价会一直暴涨吗?所有的房子还有价值吗?

3分赛车卢俊前两天分享了一个数据:从2018年开始,平均每一个新出生婴儿家里都会增添一张房产证。而这个孩子长大后至少可以继承2-3张房产证。

再看一个数据:这20年来,中国一共卖了138亿平米的商品房,总存量居住面积突破了261.2亿平米,转化成家庭套数,户均房产1.13套。但是我告诉你,这还不包括一些无产权、其它产权的房子。有专家认为,如果中国所有的房子加在一起,能够满足至少40亿人居住。这是什么概念?也就是说中国建造的房子可以解决世界上2/3人口的居住。中国还缺房子吗?

如果搬出空置率等数据,相信更会颠覆你的世界观。

3分赛车中国既然不缺房子,那么为什么还有那么多人在抢在争呢?其实说来说去,还是人的欲望在作祟,人们买房的目的,并不是“要有房住”,而是“要有房”,而且是要有能快速增值的房。在中国不管刚需投资,买房就是占有和升值赚钱的需求。

但是我们再来看国家调控,实际上就是在慢慢扭转大家的预期,过去所有人公认买房等于赚钱,说白了是国家创造的条件,那时候要率先把经济发展上去,但是现在的国情不允许继续这样下去了,因为资金都进了楼市,实体还要不要发展了?现在国家的意志很明确,就是要逐步摆脱对房地产的过度依赖,把资金合理引导到实体经济中去。

现在调控楼市为什么强调“稳”而不是“降”呢?一是房地产对经济有推动作用,这个支点这个动力不能一下子撤掉,否则会全盘皆输;二是以空间换时间,给长效机制出台创造条件;三是寻找新的增长点,房地产一家独大的确可以拉动经济快跑,过去就真真做到了,但是我们也看到了这样发展的结果是“一身肥肉”,而且所有发达国家都验证的结果是,国家真正强大崛起还是要靠实体制造业,要靠高科技产业。

这里需要强调一句,虽然调控的目的不是为了降房价,但是不代表房价不能降,过去两年我们看到四个一线城市价格回调过,也看到环京燕郊、廊坊、固安等一泻千里过,更看到了泡沫很大的厦门被强挤了一波水分。

明白了调控的真实用意之后,我们再来看未来的房价走势,可能就会豁然开朗了。

整体来看,未来两年中央还是不希望看到房价有太大波动。毕竟过去三年房价从一二线到三四线已经完成了轮动上涨,有些城市被透支殆尽了,最后虽然换来了经济稳增长,但是房价却和居民的工资收入拉开了巨大鸿沟。最主要的是,资金脱实向虚太超乎想象,加上投资炒作氛围太浓,房地产已经严重偏离轨道。正如我前面说到的,未来就是慢慢扭转民众预期,逐步摆脱对房地产的依赖,给长效机制出台争取时间。

今年以来楼市回暖之势强烈,但我们也看到了,中央随即就收紧了调控,政治局会议重提“房住不炒”,昨天召开的中财委第四次会议也提到,“要强化宏观政策逆周期调控”,“加大对实体经济的金融支持,避免宽松政策吹起资产价格泡沫”,简而言之就是不允许房价反弹,更不允许房价大涨。

而且中国太大了,根本做不到全局发展,所以中央肯定是重点发展一些区域,政策和战略支持的区域就是我说的未来有价值的区域,概括来说就是二十几个人口净流入的一二线城市,从统计的数据看,实际上过去一年涨幅较大的城市也是人口净流入较多的城市。当然也不是这些城市的房子都值得买,还是分区域分地段。但是作为买房需要凑首付的普通人说白了这些都和你没有关系,连居住的房子都难以承担,怎么还敢觊觎被无数虎狼撕抢的极少数房产呢?

3分赛车很多人咨询三四线走势,我在昨天的文章中说得很明确,未来除环一线的三四线城市还有发展潜力之外,其余靠棚改拉动后发补涨起来的欠发达城市都没有多少好日子了,但凡在这些城市投资押注的投资炒房客,不及时撤离都会被惩罚教训。

3分赛车社科院昨天报告给出的短期预测是三四线城市接下来“小阳春”消退,房价今年稳中有跌。而我认为,未来随着棚改的全面终结(2020年),人口的不断流失,需求会枯竭殆尽,大多数三四线城市会进入无量市场,房价也会逐渐理性回调,这是必然。更何况中国有几百个城市已经表现为“收缩型”,这类城市即便不会重蹈黑龙江鹤岗的覆辙,也会朝着那个结局发展,这种房子最后只能回归居住属性。


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